Как продать квартиру в Турции после получения гражданства

Владельцы квартир в Анталье, купленных под гражданство, всё чаще спрашивают, что делать, когда срок обязательства подходит к концу. По данным, которые приводит одно из СМИ, в Анталье иностранцы купили 21.860 квартир в 2022 году и 12.702 в 2023 году, а за 2021–2025 годы каждая шестая квартира досталась иностранному покупателю. Сколько из этих сделок совершено именно под гражданство, официальной статистики у нас нет, поэтому такого числа в статье не будет.

Рынок остаётся активным. В августе 2026 года по всей Турции иностранцам продали 1.938 квартир. Для многих владельцев вопрос о том, как продать квартиру в Турции после получения гражданства, стал вполне практическим.

Ниже разобрано, что происходит с отметкой в реестре, как оформляется сделка и какие расходы стоит проверить заранее. Статья не подталкивает к продаже. Её цель в том, чтобы вы пришли к юристу и налоговому консультанту со списком конкретных вопросов. Турецкие термины поясняем по ходу: тапу (свидетельство о праве собственности и запись в земельном реестре), şerh (отметка в реестре), satış vaadi (договор обещания продажи), KDV (турецкий НДС).

В этой статье

• Что на самом деле значит «запрет на продажу»
• Как оформляется продажа: сделка в тапу, долги и взносы в доме
• Посредник, объявление и оплата
• Расходы и налоговые моменты при продаже
• Что ограничение значит для нового иностранного покупателя
• Если квартира сдаётся в аренду
• Чек-лист перед продажей и когда нужна консультация
• Итоги

Что на самом деле значит «запрет на продажу»

Чтобы получить гражданство через недвижимость, нужно приобрести объект не менее чем на 400.000 долларов США. При этом в тапу вносится şerh о том, что квартира не будет продана в течение трёх лет (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik md. 20). Порог в 400.000 долларов вступил в силу 13.06.2022, до этого он составлял 250.000 долларов. Эти сведения относятся к указанной дате, поэтому актуальные условия уточняйте в официальном органе. Статья 20 регламента о применении закона о гражданстве была изменена 12.12.2023 (Resmî Gazete № 32397). Это лишь справка, актуальную редакцию тоже лучше проверить.

Сам запрет не «исчезает». Согласно руководству TKGM (Генерального управления земельного кадастра) от 01.02.2024, отметка о трёхлетнем обязательстве снимается после истечения срока по заявлению собственника (TKGM kılavuzu 01/02/2024 — Taahhüt terkini). Поэтому правильнее говорить «отметку можно снять», а не «она снимается автоматически». Руководство цитируется именно в редакции от 01.02.2024. Действует ли эта редакция без изменений сегодня, мы отдельно не проверяли, так что уточните актуальные правила в TKGM или у юриста.

С какой именно даты идёт отсчёт срока, мы подтвердить не можем. Сверьте это по своим документам и не опирайтесь на пересказы в интернете: от даты отсчёта зависит, когда вы вправе подавать заявление.

Отдельный случай — квартира, по которой гражданство получено на основании satış vaadi. Согласно руководству TKGM от 01.02.2024, при гражданстве по такому договору отметку об обязательстве нельзя снять, пока не завершена сама продажа. Подтверждений по этому пункту немного, и они датированы, поэтому относитесь к формулировке осторожно и проверьте свою ситуацию у юриста.

Как оформляется продажа: сделка в тапу, долги и взносы в доме

Продажа и передача квартиры оформляются официальным документом в управлении тапу, а не у нотариуса. Нотариус может составить только договор обещания продажи (satış vaadi) (2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 — mevzuat.gov.tr). Если вам предлагают «заверить продажу у нотариуса», такую схему стоит уточнить у юриста.

До сделки проверьте долги: они могут остановить передачу.

• Налог на недвижимость. Управления тапу проверяют задолженность по этому налогу в электронной системе муниципалитета. При наличии долга передача квартиры не оформляется; исключения закон делает только для отдельных случаев, например для наследства (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 30 sekizinci fıkra). Узнайте о долге заранее и погасите его до визита в тапу.
• Взносы в доме. Собственник, просрочивший платежи, платит неустойку 5% в месяц (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20 ve 22 — mevzuat.gov.tr). Арендатор, постоянно пользующийся квартирой, отвечает по долгу солидарно, но в пределах арендной платы. Если долг не взыскан, на квартиру может быть записана законная ипотека. Перед продажей полезно запросить в управляющей компании справку об отсутствии долгов.

После смены владельца меняется и плательщик налога на недвижимость. Уведомление подаётся в муниципалитет по месту квартиры в течение бюджетного года, в котором произошло изменение. Если оно случилось в последние три месяца года, на это даётся три месяца. Если уведомление не подано вовремя, налог начисляет сама администрация.

Посредник, объявление и оплата

Услуги по продаже недвижимости оказываются по письменному договору. Посредник не вправе размещать объявление по квартире, на которую у него нет полномочий. После продажи, отказа от неё или расторжения договора он обязан снять объявление в течение трёх дней (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 14 ve 15 — mevzuat.gov.tr).

Комиссия посредника при продаже не может превышать 4% от цены без KDV. Если стороны не договорились иначе, она делится между ними поровну. Даже при отдельных договорах с покупателем и продавцом взимается только одно вознаграждение. Эти условия лучше сверить с текстом договора до подписания.

Порядок оплаты тоже регулируется. Если цена платится наличными, переводом, EFT или иным способом, определённым министерством, деньги проходят через систему, обеспечивающую одновременный переход собственности и денег. Часть цены, которую по кредиту выплачивает банк или финансовая компания, в это правило не входит. За каждую операцию взимается плата за использование системы, и её удерживают из суммы, переданной продавцу.

Отдельно о владельцах-иностранцах. В государственной системе объявлений EİDS посредника к объявлению подключает только сам собственник через e-Devlet (портал госуслуг), причём срок полномочий не может быть короче 3 месяцев (Ticaret Bakanlığı). Делается это лично: вести объявление по доверенности нельзя. Если у иностранца нет доступа к e-Devlet, объявление размещается вне системы с соответствующей отметкой.

Расходы и налоговые моменты при продаже

Пошлина за тапу составляет 2% от заявленной стоимости, но не ниже стоимости, принятой для налога на недвижимость. Продавец и покупатель платят её отдельно друг от друга (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife — mevzuat.gov.tr). Расчётных примеров мы не приводим: итоговую сумму лучше узнать в управлении тапу.

Отдельный вопрос — KDV, если вы покупали новостройку. Здесь важна оговорка: только если освобождение применялось. Оно относится к первой передаче жилья, построенного как жильё, при оплате в иностранной валюте, ввезённой в Турцию. Действует оно, в частности, для иностранцев, не поселившихся в Турции. Если квартира с таким освобождением будет продана в течение трёх лет, неуплаченный KDV с процентами за отсрочку платится до сделки в тапу.

Если же освобождение применили без выполнения условий, налог, штраф и проценты могут быть взысканы солидарно с продавца и покупателя. Это ещё одна причина заранее посмотреть документы покупки.

Налог на прирост стоимости при продаже мы не разбираем: подтверждённых данных о ставках, сроках владения и необлагаемых суммах у нас нет, и называть их было бы неправильно. Это вопрос к налоговому консультанту, в том числе с учётом налогов в стране вашего проживания.

Что ограничение значит для нового иностранного покупателя

Для разговора о продаже важна ещё одна деталь. По руководству TKGM от 01.02.2024 квартиру, записанную на иностранца или на человека, получившего гражданство исключительным путём, нельзя использовать в новой заявке на гражданство. То же относится к квартире, которую такой человек передал турецкому гражданину или компании менее трёх лет назад.

Объяснять это покупателю стоит спокойно, как особенность спроса. Для нового иностранного покупателя у такой квартиры пропадает возможность использовать её для собственной заявки, и это может стать для него неожиданностью. Открытый разговор с самого начала помогает избежать недоразумений. По нашему предположению, это может влиять на круг потенциальных покупателей и на обсуждение цены, но цену, скорость сделки и уровень спроса мы не обещаем.

Есть и оговорка про ипотеку. По тому же руководству от 01.02.2024 квартира с ипотекой также не используется для заявки на гражданство. Эта позиция подтверждена слабее, поэтому актуальные требования обязательно проверьте в официальном органе.

Если квартира сдаётся в аренду

Краткосрочная аренда требует отдельного внимания. Сдача жилья пользователям на срок до 100 дней считается туристической арендой и требует разрешения Министерства культуры и туризма. Договоры, заключённые за один раз на срок более 100 дней, под этот закон не подпадают. За аренду без разрешения закон предусматривает административный штраф. Его размер здесь не приводим, уточните у юриста.

Если с арендатором заключён долгосрочный договор, учтите правило о продлении. Если арендатор не уведомил о прекращении договора хотя бы за 15 дней до конца срока, договор продлевается на год на прежних условиях. Владелец не может прекратить его только потому, что срок истёк. Поэтому перед выставлением квартиры на продажу сверьте условия действующего договора и обсудите с юристом, как они повлияют на сделку и на разговор с покупателем.

Чек-лист перед продажей и когда нужна консультация

Перед продажей проверьте по документам:

• дату начала и условия обязательства, наличие şerh и схему оформления покупки, в том числе satış vaadi;
• долги по налогу на недвижимость и по взносам в доме;
• условия договора с посредником и порядок оплаты;
• расходы и налоговые последствия: пошлину за тапу, возможный KDV и налог на прирост стоимости;
• действующий договор аренды, если квартира сдаётся.

Важно: правила, процедуры и сроки приведены по законодательству на дату публикации статьи и могут меняться. Руководство TKGM цитируется по редакции от 01.02.2024. Перед снятием отметки и продажей проверьте свой случай у юриста и налогового консультанта.

Итоги

Отметку о трёхлетнем обязательстве можно снять по заявлению собственника после истечения срока, согласно руководству TKGM от 01.02.2024. Но дату отсчёта и свой случай нужно проверять по документам. Продажа оформляется в управлении тапу. К сделке заранее стоит подготовить расчёты по налогам и взносам в доме, договор с посредником, порядок оплаты, пошлину и, если применялось освобождение, вопрос KDV. Для нового иностранного покупателя такая квартира не подходит для собственной заявки на гражданство, и это стоит учитывать в разговоре о цене.

Прежде чем снимать отметку и выставлять квартиру на продажу, имеет смысл спокойно разобрать свою ситуацию вместе со специалистами: документы, срок обязательства, долги, условия аренды и налоговые последствия. Если вам нужна профессиональная консультация по порядку действий, можно обратиться в WinWin Real Estate Club.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли снять отметку о запрете продажи после трёх лет?

Да, по руководству TKGM от 01.02.2024 отметка о трёхлетнем обязательстве снимается после истечения срока по заявлению собственника. Само обязательство вносится в тапу при покупке объекта для гражданства сроком на три года. Актуальность этих правил рекомендуется подтвердить у официального органа или специалиста.

Где оформляется продажа квартиры в Турции?

Продажа и передача оформляются официальным документом в управлении тапу, потому что такие документы о праве собственности составляют сотрудники тапу. Если вам предлагают другую схему, рекомендуется проверить её у юриста.

Кто платит пошлину за тапу при продаже квартиры?

Пошлину платят обе стороны: продавец и покупатель отдельно, по 2% от заявленной стоимости, которая не может быть ниже стоимости для налога на недвижимость, в соответствии с законодательством на дату публикации статьи. Итоговую сумму по вашему объекту рекомендуется уточнить в управлении тапу.

Что с KDV, если квартира куплена с освобождением и продаётся раньше чем через три года?

Если квартира, приобретённая с освобождением от KDV, продаётся в течение трёх лет, неуплаченный KDV вместе с процентами за отсрочку платится до сделки в тапу. Подробности по вашей покупке лучше обсудить с налоговым консультантом.

Может ли долг по налогу на недвижимость помешать продаже?

Да, управление тапу проверяет такой долг через электронную систему муниципалитета, и при его наличии передача квартиры не оформляется. Исключения закон делает для отдельных случаев, среди них наследство, решение суда, принудительное исполнение и экспроприация.