Продажа квартиры в Турции иностранцем: EİDS и доверенность

По данным Endeksa, в Анталии размещено 44 576 объявлений о продаже квартир (Antalya’da 1,5 milyona konut fırsatı). Средний срок экспозиции объявления в городе составляет 74 дня. Это данные по объявлениям, а не по сделкам, поэтому делать из них выводы о том, как быстро продастся именно ваша квартира, не стоит.

Если вы хотите выставить квартиру на продажу через агентство, сначала нужно решить юридический вопрос: получить разрешение EİDS (электронная система проверки объявлений). Его выдаёт собственник в e-Devlet, государственном портале электронных услуг Турции. Если вы иностранец, живёте за границей и действуете через представителя, важно понимать, что именно требуется. Ниже разобрано, что это за разрешение, почему доверенность его не заменяет и что делать, если доступа к e-Devlet нет.

В этой статье

• Что такое EİDS и что даёт разрешение собственника
• На какой срок выдаётся разрешение, как его продлить или отозвать
• Почему доверенность не помогает с объявлением и где оформляется сама продажа
• Что делать иностранцу, у которого нет доступа к e-Devlet
• «Единый риелтор»: что известно, а что пока нет
• Комиссия агентства и платёжная система: что учесть до подписания договора
• С чего начать перед тем, как выставить квартиру на продажу
• Итоги

Что такое EİDS и что даёт разрешение собственника

Механизм несложный. По сообщению AA, собственник через e-Devlet уполномочивает агентство разместить объявление, и проверенное объявление получает специальную отметку (Satılık taşınmaz ilanları için şubattan itibaren doğrulama dönemi…). Проще говоря, это разрешение риелтору на конкретный объект, выданное через e-Devlet.

Систему вводили поэтапно. По сообщению AA, пилот стартовал 1 февраля 2026 года в İzmir, Antalya и Sivas, а с 15 февраля 2026 года система применяется по всей Турции.

Требование к площадкам закреплено и в Положении о торговле недвижимостью. Прежде чем опубликовать объявление, площадка обязана проверить одно из двух: либо объект принадлежит подающему лицу, его супругу или кровному родственнику первой или второй степени, либо подающий уполномочен собственником (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 12 — mevzuat.gov.tr).

Разрешение относится именно к объявлению. Право собственности передаётся иначе: через оформление в tapu (земельно-кадастровое управление), о чём сказано ниже (2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 — mevzuat.gov.tr).

На какой срок выдаётся разрешение, как его продлить или отозвать

Разрешение агентству выдаёт только собственник, и срок разрешения не может быть короче 3 месяцев (Ticaret Bakanlığı). Если квартира находится в долевой собственности, достаточно разрешения одного из совладельцев.

По материалу Министерства торговли от 18 ноября 2024 года, срок можно продлить в e-Devlet, а собственник вправе отозвать разрешение в любой момент (Elektronik İlan Doğrulama Sistemi EİDS nedir, nasıl kullanılır). По тому же материалу, после отзыва уже опубликованное объявление не исчезает сразу, но продлить его нельзя. Источник не новый, поэтому актуальный порядок лучше уточнить в официальном органе.

Для самого агентства действует отдельное правило. Услуга оформляется письменным договором, а размещать объект, на который у агентства нет полномочий, оно не вправе. Если объект продан, вы отказались от продажи, договор расторгнут или срок его истёк, агентство снимает объявление в течение 3 дней. Это правило относится к агентству и не описывает порядок отзыва разрешения в e-Devlet.

Важно: порядок может уточняться, поэтому перед любыми действиями сверьте актуальные условия в официальном источнике или у специалиста.

Почему доверенность не помогает с объявлением и где оформляется сама продажа

Многих владельцев интересует продажа квартиры в Анталии по доверенности. Для разрешения на объявление этот путь не работает. Согласно документу Министерства торговли, разрешение оформляет лично собственник: через представителя нельзя ни подать объявление, ни выдать разрешение. То же сказано в материале Министерства от 18 ноября 2024 года, но источник не новый, и порядок стоит перепроверить. Иными словами, доверенное лицо не заменит собственника в e-Devlet.

Теперь о самой продаже. Договоры, направленные на передачу права собственности на недвижимость, действительны только в официальной форме. Официальные документы о праве собственности оформляют сотрудники tapu. Продажа с передачей права оформляется там, а не у нотариуса: у нотариуса можно оформить только договор обещания продажи.

В этой статье не рассматривается, как использовать доверенность в самой сделке: перечень документов, заверение и сроки здесь не разбираются. Разрешение на объявление и оформление сделки в tapu — это разные шаги, и их не стоит смешивать. Подробности по сделке обсудите со специалистом.

Что делать иностранцу, у которого нет доступа к e-Devlet

Если у владельца-иностранца нет доступа к e-Devlet, объявление об этой квартире не входит в EİDS и вносится вне системы с соответствующей отметкой. Тот же порядок описан в материале Министерства от 18 ноября 2024 года. Актуальное состояние лучше уточнить в официальном органе.

Таким образом, отсутствие доступа к e-Devlet не закрывает возможность выставить квартиру на продажу. Можно предположить, что такое объявление не получит отметки проверенного, но это лишь вывод, а не прямая норма. Если доступ у вас есть, разрешение вы выдаёте сами и лично.

Заранее полезно выяснить следующее:

• есть ли у собственника доступ к e-Devlet;
• кто указан собственником в tapu;
• как именно будет вестись публикация объявления.

«Единый риелтор»: что известно, а что пока нет

В новостях конца сентября 2026 года модель с единственным риелтором и договорным условием описана как разработка, над которой работает Министерство, при этом точная дата вступления в силу не названа (Ticaret Bakanlığı emlak ilanlarına sözleşme şartı). Поэтому формулировки «вступает в силу» и «уже действует» здесь неуместны: правильнее говорить «готовится» и «ожидается».

На практике это означает следующее. Сейчас действует разрешение собственника в EİDS на срок не менее 3 месяцев. А «единый риелтор» остаётся моделью без подтверждённых деталей.

Важно: ожидаемые правила не следует считать действующими. Актуальный статус уточняйте перед подписанием договора с агентством.

Комиссия агентства и платёжная система: что учесть до подписания договора

Размер комиссии лучше обсудить до подписания договора. Вознаграждение за посредничество при продаже не может превышать 4% от цены продажи без НДС. Если не договорено иное, оно делится между сторонами поровну, а при отдельных договорах с покупателем и продавцом берётся только одна комиссия.

До 1 декабря 2026 года использование платёжной системы при продаже необязательно, при этом Министерство вправе продлить эту дату на срок до трёх месяцев. Если оплата проходит наличными, банковским переводом или иными способами, определёнными Министерством, она идёт через эту систему. Исключение — часть суммы, оплаченная банковским или финансовым кредитом. За каждую операцию взимается плата, и её удерживают из суммы, переводимой продавцу.

Важно: возможное продление срока платёжной системы нужно проверить перед сделкой.

С чего начать перед тем, как выставить квартиру на продажу

Порядок действий можно свести к четырём шагам:

• определите статус собственника: кто указан в tapu и как оформлено владение;
• договоритесь о сроке разрешения, который не может быть короче 3 месяцев;
• заключите письменный договор с агентством.

Главное: разрешение на объявление выдаётся лично, и доверенность его не заменяет. Продажа оформляется в tapu официальным документом. Каждый шаг должен делать тот, кто вправе его сделать.

Итоги

Разрешение EİDS даёт только сам собственник и только лично, доверенность здесь не помогает. Если доступа к e-Devlet нет, объявление размещается вне системы с отметкой об этом. «Единый риелтор» пока остаётся ожидаемой моделью, а не действующим правилом.

Если вы планируете выставить квартиру на продажу, свяжитесь с WinWin Real Estate Club: перед публикацией объявления рекомендуется проверить tapu kaydı и уточнить актуальные сведения в tapu müdürlüğü.

Часто задаваемые вопросы

Кто может выдать разрешение EİDS на объявление о продаже квартиры?

Только сам собственник и только лично через e-Devlet: по законодательству на дату публикации статьи подать объявление или выдать разрешение через представителя нельзя.

Что делать иностранному собственнику, у которого нет доступа к e-Devlet?

Объявление об такой квартире не входит в EİDS и подаётся вне системы с соответствующей пометкой. Тот же порядок описан в материале от 18 ноября 2024 года, то есть источник не новый. Актуальный порядок рекомендуется уточнить в официальном органе или у специалиста.

На какой минимальный срок выдаётся разрешение EİDS и можно ли его отозвать?

Срок разрешения не может быть короче 3 месяцев. По материалу от 18 ноября 2024 года собственник может продлить срок в e-Devlet и отозвать разрешение в любое время, при этом уже размещённое объявление сразу не исчезает, но продлить его нельзя.

Где оформляется сама продажа квартиры в Турции?

В tapu (земельно-кадастровом управлении) официальным документом: по законодательству на дату публикации статьи договор о передаче права собственности на недвижимость без официальной формы недействителен. Перед сделкой рекомендуется проверить запись о собственнике в tapu.

Сколько агентство может взять за посредничество при продаже и когда начнёт обязательно применяться платёжная система?

Вознаграждение не может превышать 4% от цены продажи без НДС. Если стороны не договорились иначе, оно делится между ними поровну, а при отдельных договорах с покупателем и продавцом взимается только одна комиссия.