بيع العقار بعد الحصول على الجنسية التركية: دليل أنطاليا

يسأل كثير ممن اشتروا في أنطاليا: ماذا يحدث للعقار بعد انتهاء مدة التعهد، وهل يمكن بيعه؟ تبدأ الإجابة من نقطة أساسية: إشارة منع البيع لا تزول من تلقاء نفسها، بل تُرفع بطلب من المالك، بحسب كُتيّب الإدارة العامة للطابو والمساحة (TKGM) بتاريخ 01.02.2024. وهذا الكُتيّب مصدر قديم نسبيًا، لذلك يُنصح بالتأكد من الوضع الحالي لدى الجهة الرسمية.

قد تواجه أسرتكم سؤالًا مألوفًا: هل نحتفظ بالعقار للصيف والإيجار، أم نبيعه؟ هذا المقال مرجع هادئ لخطوات ما بعد انتهاء المدة في أنطاليا، وليس عرضًا ترويجيًا. غايته أن تعرفوا ما ينبغي التحقق منه قبل أي قرار.

ويتناول المقال أيضًا مسألة تفاجئ كثيرًا من المشترين الجدد، وهي «العقار المستعمل». فالعقار المسجل سابقًا باسم أجنبي قد لا يصلح لملف جنسية جديد، وسيرد توضيح ذلك في القسم الخاص به.

في هذا المقال

• لماذا يُطرح هذا السؤال الآن في أنطاليا؟
• ما هي إشارة عدم البيع ولماذا توضع على العقار؟
• كيف تُرفع إشارة عدم البيع بعد انقضاء مدة التعهد؟
• ما الخطوات الرسمية لبيع العقار؟
• هل نحتفظ بالعقار ونؤجّره بعد الجنسية؟
• العقار المستعمل المناسب للجنسية التركية: لماذا قد لا يصلح لملف جديد؟
• حدود عامة لتملك الأجانب
• كيف تقرأ ملف عقارك قبل قرار البيع أو الاحتفاظ؟
• خلاصة

لماذا يُطرح هذا السؤال الآن في أنطاليا؟

بحسب تقرير صحفي منشور بتاريخ 13.10.2025، اشترى الأجانب في أنطاليا 21,860 وحدة سكنية في 2022، و12,702 وحدة في 2023. وبحسب التقرير نفسه، ذهبت وحدة سكنية من كل 6 وحدات مباعة في أنطاليا خلال 2021–2025 إلى أجنبي. هذه الأرقام منسوبة إلى مصدرها الصحفي وتاريخه، ولا نستخرج منها اتجاهات أو توقعات.

وبحسب تقرير صحفي منشور بتاريخ 17.09.2026، بيعت في أغسطس 2026 ما مجموعه 1,938 وحدة سكنية للأجانب في تركيا عمومًا. وبحسب ما نُشر عن الشهر نفسه، بلغ عدد الوحدات المباعة للأجانب في أنطاليا 599 وحدة، فجاءت ثانية بعد إسطنبول التي سجلت 763 وحدة.

أما الحد الأدنى لقيمة العقار في ملف الجنسية، فقد رُفع إلى 400,000 دولار أمريكي، وبدأ سريان ذلك في 13.06.2022 بحسب المصدر المنشور. ومن الطبيعي، في قراءتنا الشخصية لا في نص أي مصدر، أن تنتهي مدة التعهد لدى كثيرين ممن اشتروا بعد هذا التاريخ، فيطرحون سؤال البيع أو الاحتفاظ. وهذه القراءة لا تعني وجود تغيير تشريعي جديد.

ولا تتضمن المصادر المعتمدة لهذا المقال رقمًا لصفقات الشراء بغرض الجنسية، ولذلك لا نذكر أي رقم عنها.

ما هي إشارة عدم البيع ولماذا توضع على العقار؟

الطابو هو سجل الملكية العقاري، وفيه تُسجَّل ملكية العقار والقيود المتعلقة به. وتشترط المادة 20/2-ب من لائحة تطبيق قانون الجنسية، للحصول على الجنسية الاستثنائية عن طريق العقار، شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها من العملات الأجنبية أو الليرة التركية، مع وضع إشارة عدم البيع لمدة 3 سنوات في سجل الطابو (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik md. 20). وهذا هو الأساس الذي يقوم عليه ملف الجنسية عن طريق شراء عقار في أنطاليا وفي بقية المدن.

وللتنبيه، كان الحد السابق 250,000 دولار قبل أن يُرفع إلى 400,000 دولار بتاريخ 13.06.2022، بحسب المصدر المنشور. قد تصادفون مصادر قديمة تذكر الحد السابق، لذلك قارنوا تواريخ المصادر، ثم تأكدوا من الحد الحالي لدى الجهة الرسمية.

وفي سطر واحد عن الأهلية: بحسب المصدر، عُدّلت الفقرة الثانية (ب) من المادة 20 بتعديل نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 12.12.2023 تحت الرقم 32397، لتشير إلى العقار المصنّف أرضًا الذي أُنشئت عليه ملكية طوابق أو ارتفاق طوابق أو يوجد عليه بناء. وهو مصدر قديم نسبيًا، فيُنصح بمراجعة الصيغة الحالية للمادة لدى الجهة الرسمية.

كيف تُرفع إشارة عدم البيع بعد انقضاء مدة التعهد؟

تُرفع إشارة التعهد إذا انقضت مدة 3 سنوات، وبطلب من المالك، بحسب كُتيّب TKGM بتاريخ 01.02.2024 (TKGM kılavuzu 01/02/2024 — Taahhüt terkini). ولا يعني انقضاء المدة وحده أن الإشارة ستُشطب تلقائيًا، بل يُقدَّم طلب من المالك.

وإن كان سؤالكم: متى يمكن بيع عقار الجنسية؟ فالجواب بحسب الكُتيّب المذكور أن ذلك يكون بعد انقضاء المدة وبطلب من المالك، وفق ما ورد في كُتيّب بتاريخ 01.02.2024. ولا يغني هذا الحكم عن التأكد من الإجراء الحالي لدى الجهة الرسمية.

وهناك حالة خاصة هي عقد الوعد بالبيع. بحسب الكُتيّب نفسه، من اكتسب الجنسية بإشارة عقد الوعد بالبيع لا يُرفع تعهده قبل إتمام البيع. وتبقى هذه الصياغة غير جازمة، لأن مصدرها كُتيّب بتاريخ 01.02.2024 ولم نراجع إصدارًا أحدث منه.

ما الخطوات الرسمية لبيع العقار؟

يتم البيع والتحويل في مديرية الطابو (الجهة الرسمية المسؤولة عن تسجيل الملكية) بسند رسمي، وليس عند الموثق (2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 — mevzuat.gov.tr). فالعقود التي تهدف إلى نقل ملكية العقار لا تصح إلا بالشكل الرسمي، والموثق لا يضبط إلا عقد الوعد بالبيع.

ولا يتم التحويل مع وجود دين ضريبة عقارية، إذ تستعلم مديرية الطابو عن هذا الدين إلكترونيًا عبر نظام البلدية. ويُستثنى من ذلك الميراث وقرارات المحاكم والتنفيذ الجبري ونزع الملكية والحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 30 sekizinci fıkra). وتغيّر المالك يغيّر المكلّف بالضريبة، فيُقدَّم إشعار بذلك إلى البلدية التي يقع فيها العقار خلال السنة المالية التي حدث فيها التغيير.

أما الرسوم، فيُدفع رسم الطابو بنسبة 2% على البائع وعلى المشتري كلًّا على حدة، ويُحسب على القيمة المصرّح بها، على ألا تقل عن قيمة الضريبة العقارية (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife — mevzuat.gov.tr).

وثمة حالة بعينها تستحق الانتباه. إن كان العقار قد اشتُري بإعفاء ضريبة القيمة المضافة ثم خرج من الملكية خلال 3 سنوات، تُدفع الضريبة غير المحصّلة مع فائدة التأجيل قبل معاملة الطابو (3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/i parantez içi hüküm ve dipnot 7394/10). وتخص هذه القاعدة العقارات التي طُبّق عليها ذلك الإعفاء فقط.

وإذا استعنتم بوسيط عقاري، فتُقدَّم خدمة الوساطة بعقد تفويض مكتوب (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 14 ve 15 — mevzuat.gov.tr). ولا يتجاوز أجر الوساطة في البيع 4% من قيمة البيع المذكورة في العقد دون ضريبة القيمة المضافة، وما لم يُتفق على غير ذلك يُقسَّم الأجر بين الطرفين بالتساوي.

وينبغي للبائع أن ينتبه إلى مسؤوليته عن العيوب بعد البيع. تسقط الدعاوى الناشئة عن عيب في المبنى بالتقادم بعد 5 سنوات من انتقال الملكية، وبعد 20 سنة إذا كان للبائع خطأ جسيم (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 244 ve 246 — mevzuat.gov.tr).

أما الجوانب الضريبية الأخرى المرتبطة بالبيع، فلا نذكر لها نسبًا ولا مددًا، ويُرجى التأكد منها لدى الجهة الرسمية ومحاسب مرخص.

هل نحتفظ بالعقار ونؤجّره بعد الجنسية؟

القرار بين البيع والاحتفاظ قرار عائلي ومالي. قد تفضّل الأسرة الاحتفاظ بالعقار لاستخدام صيفي، أو سكنًا، أو للتأجير. ولا يوجد جواب واحد يناسب الجميع، بل يتوقف الأمر على أولويات كل أسرة.

وإن اخترتم التأجير فثمة قاعدة يجب معرفتها. تأجير الوحدات السكنية للمستخدمين لمدة تصل إلى 100 يوم يُعد تأجيرًا سياحيًا ويتطلب إذنًا من وزارة الثقافة والسياحة. أما التأجير في عقد واحد لمدة تزيد على 100 يوم فهو خارج نطاق القانون رقم 7464.

وفي عقود الإيجار الطويلة، تنص القواعد على أن اتفاقات بدل الإيجار في الفترات المجددة صحيحة بشرط ألا تتجاوز نسبة التغير في متوسط مؤشر أسعار المستهلك لاثني عشر شهرًا في السنة الإيجارية السابقة. وإذا كان الإيجار بعملة أجنبية فلا يجوز تغييره قبل مرور 5 سنوات. وفي عقود إيجار المساكن، ما لم يُخطر المستأجر قبل انتهاء المدة بـ15 يومًا على الأقل، يتجدد العقد سنة بالشروط نفسها، ولا يستطيع المؤجر إنهاء العقد استنادًا إلى انتهاء المدة وحدها.

ولا نذكر هنا أرقام عوائد ولا أسعار إيجار، لأنها غير موثقة في المصادر المعتمدة لهذا المقال.

العقار المستعمل المناسب للجنسية التركية: لماذا قد لا يصلح لملف جديد؟

كثير من المشترين يبحثون عن عقار مستعمل مناسب للجنسية التركية، وهنا تظهر نقطة قد تفاجئهم. بحسب كُتيّب TKGM بتاريخ 01.02.2024، يجب ألا يكون العقار المقصود لملف الجنسية مسجلًا باسم أجنبي أو باسم من اكتسب الجنسية بالطريقة الاستثنائية. كما يجب ألا يكون قد انتقل من أحدهما إلى مواطن تركي أو شركة تركية خلال آخر 3 سنوات، باستثناء ما يُكتسب بعقد المقاولة.

وبحسب الكُتيّب نفسه بتاريخ 01.02.2024، لا يصلح العقار المرهون لملف جنسية جديد. والمصدر قديم نسبيًا، فيُنصح بالتأكد من الحكم الحالي لدى الجهة الرسمية.

ومعنى ذلك للمشتري الجديد أنه عند النظر في عقار مستعمل، يراجع سجل الملكية وتاريخ انتقاله قبل أي التزام.

حدود عامة لتملك الأجانب

ولا يغيب عن البال أن للأجانب حدودًا عامة في التملك. فلا تتجاوز المساحة الإجمالية لما يملكه الشخص الأجنبي الطبيعي من العقارات والحقوق العينية المحدودة 10% من مساحة القضاء الخاضعة للملكية الخاصة، ولا 30 هكتارًا للفرد على مستوى البلاد. ولا يجوز للأجانب أن يتملكوا عقارات في المناطق العسكرية المحظورة من الدرجة الثانية.

كيف تقرأ ملف عقارك قبل قرار البيع أو الاحتفاظ؟

في تقديرنا، يبدأ القرار بقراءة ملف العقار وتاريخ تسجيله وحالة الإشارة في الطابو. وتتضح الصورة أكثر حين ترتّبون أسئلتكم قبل أي استشارة:

• هل انقضت مدة التعهد؟
• هل قُدّم طلب رفع الإشارة؟
• هل اشتُري العقار بعقد وعد بالبيع؟
• هل ينطبق على العقار شرط خاص، مثل إعفاء ضريبة القيمة المضافة؟
• ما هدف الأسرة من العقار: بيع أم سكن أم تأجير؟

ملاحظة مهمة: المعلومات الواردة هنا وفق التشريعات السارية في تاريخ نشر المقال، وقد تتغير الأحكام. لم نراجع إصدارًا أحدث من كُتيّب TKGM المشار إليه، ويُرجى الرجوع إلى الجهة الرسمية والمختص قبل أي قرار.

خلاصة

إشارة منع البيع لا تزول من تلقاء نفسها، وتُرفع بطلب من المالك بعد انقضاء المدة، وفق كُتيّب TKGM بتاريخ 01.02.2024. وبيع العقار بعد الحصول على الجنسية التركية يمر بخطوات رسمية في مديرية الطابو، ولكل عقار تاريخ ملكية قد يحدد صلاحيته لملف جديد.

قرار البيع أو الاحتفاظ يتطلب قراءة ملف العقار وتاريخ تسجيله، وتُراجع الجوانب الضريبية مع مختص مرخص. وإن رغبتم في ترتيب أسئلتكم وخطواتكم في أنطاليا، يمكنكم التواصل مع WinWin Real Estate Club (Win Win) للحصول على استشارة مهنية تساعدكم على ذلك، دون أي وعد بنتيجة.

الأسئلة الشائعة

متى يمكن بيع العقار الذي اشتُري لأجل الجنسية؟

بعد انقضاء مدة التعهد البالغة 3 سنوات، تُرفع إشارة التعهد بطلب من المالك، بحسب كُتيّب TKGM بتاريخ 01.02.2024. وهذا المصدر قديم نسبيًا، فيُنصح بالتأكد من الوضع الحالي لدى الجهة الرسمية أو مختص.

أين تتم عملية بيع العقار وتحويل ملكيته؟

بحسب التشريعات السارية في تاريخ نشر المقال، يتم البيع والتحويل في مديرية الطابو بسند رسمي. أما الموثق فلا يضبط في هذا الشأن إلا عقد الوعد بالبيع. وقبل التحويل تستعلم مديرية الطابو إلكترونيًا عن دين الضريبة العقارية عبر نظام البلدية، ولا يتم التحويل مع وجوده إلا في حالات مستثناة كالميراث وقرارات المحاكم والتنفيذ الجبري ونزع الملكية.

من يدفع رسم الطابو عند بيع العقار وكم نسبته؟

بحسب التشريعات السارية في تاريخ نشر المقال، يُدفع رسم الطابو على البائع وعلى المشتري كلًّا على حدة بنسبة 2%. ويُحسب الرسم على القيمة المصرّح بها، على ألا تقل عن قيمة الضريبة العقارية. ويُنصح بالتأكد من التفاصيل الحالية لدى الجهة الرسمية أو مختص قبل التوقيع.

ماذا يحدث إذا بيع عقار اشتُري بإعفاء ضريبة القيمة المضافة؟

إذا خرج العقار من الملكية خلال 3 سنوات، تُدفع الضريبة غير المحصّلة مع فائدة التأجيل قبل معاملة الطابو، بحسب التشريعات السارية في تاريخ نشر المقال. وإذا طُبّق الإعفاء دون استيفاء شروطه، يتحمل البائع والمشتري معًا مسؤولية الضريبة وغرامة التقصير وفائدة التأخير. ويُنصح بمعرفة ما إذا كان العقار قد اشتُري بهذا الإعفاء قبل بدء إجراءات البيع.

هل يصلح العقار المسجل باسم أجنبي لملف جنسية جديد؟

لا يصلح في الأصل، فبحسب كُتيّب TKGM بتاريخ 01.02.2024 يجب ألا يكون العقار المقصود مسجلًا باسم أجنبي أو باسم من اكتسب الجنسية بالطريقة الاستثنائية. ولذلك يُوصى بفحص سجل الطابو وتاريخ انتقال الملكية قبل أي التزام.