Kira mı Kredi mi? Antalya’da Ortalama Ev İçin Faiz Kararı Öncesi Hesap

Emlakjet ve Endeksa’ya göre Antalya’da ortalama bir evin ilan fiyatı Ağustos 2026’da 6.132.170 TL (Emlakjet ve Endeksa Ağustos 2026 Konut Değer Raporu: Ankara fiyat…). Aynı ay ortalama konut kirası ise 29.306 TL olarak bildiriliyor. Bu fiyattaki bir ev, BDDK’nın konut değerine göre belirlediği tabloda 5–7 milyon TL diliminde yer alıyor. Bu dilimde azami kredi oranı A-B enerji sınıfında %80, C sınıfında %70, diğer sınıflarda %60. Kira mı kredi mi sorusunun cevabı, bu rakamların sizin gelirinizle, birikiminizle ve bankadan alacağınız teklifle buluştuğu yerde ortaya çıkar.

Bu yazıda hazır bir TL sonucu vermiyoruz. Formülü adım adım gösteriyoruz, hesabı kendi rakamlarınızla yapabilirsiniz.

Faiz kararı yaklaşırken pek çok yatırımcı “Bekleyeyim mi?” diye soruyor. Bu yazı kararın ne olacağını tahmin etmez, yalnızca bugün geçerli kuralları ve rakamları ele alır. Fiyat ve kira rakamları ilan verisidir, gerçekleşen işlem bedeli değildir. Yazı “kredi alın” ya da “kira ödeyin” demez. Buradaki hesap yalnızca bir örnektir.

Yazı, Türkiye’de kredi kullanacak alıcının bakış açısıyla hazırlandı. Yabancı yatırımcıların koşulları farklı olabilir. Bu nedenle yabancı okurların durumlarını ayrıca bir danışmanla netleştirmesini öneririz.

Bu yazıda

• Kira mı kredi mi sorusu neden şimdi yeniden gündemde?
• Antalya’nın ortalama evi ve ortalama kirası ne söylüyor?
• Ortalama değerdeki bir eve ne kadar kredi çıkar?
• Kendi taksit ve kira karşılaştırmanızı nasıl yaparsınız?
• Satın alırken taksit dışında hangi kalemler hesaba girer?
• Kirada kalmak ne kadar güvence verir, fiyat artışı neyi değiştirir?
• Kira geliri düşünüyorsanız
• Kendi tablonuz için nasıl bir yol izlemelisiniz?
• Sonuç

Kira mı kredi mi sorusu neden şimdi yeniden gündemde?

BDDK’nın 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla konut kredisinde azami kredi/değer oranı artık konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesindeki enerji sınıfına göre belirleniyor. Aynı karar, birinci el ile ikinci el konut arasındaki ayrımı da kaldırdı. Daha geniş bir çerçeve için Antalya Konut Yatırımı başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.

Enerji sınıfı, Enerji Verimliliği Kanunu kapsamındaki Enerji Kimlik Belgesine göre belirlenir. Yani belgedeki sınıf, alabileceğiniz kredi tutarını doğrudan etkiler. Bir evi beğenmeden önce belgesini sormak artık küçük bir ayrıntı değil, finansman planının parçasıdır.

Faiz tarafında TCMB’nin politika faizi Temmuz 2026 kararında %37’de sabit bırakıldı (Faiz Oranlarına İlişkin Basın Duyurusu 2026-28). Kredi maliyetini belirleyen tek unsur politika faizi değildir. Bankanın verdiği teklif, seçtiğiniz vade ve başvuru koşullarınız da sonucu değiştirir.

Antalya’nın ortalama evi ve ortalama kirası ne söylüyor?

Emlakjet ve Endeksa raporuna göre Antalya’da ortalama konut satış fiyatı (ilan fiyatı) Ağustos 2026’da 6.132.170 TL oldu. Yazıdaki “ortalama ev” örneği bu tutara dayanıyor. Aynı raporda yıllık nominal artış %24,9, reel değişim ise -%5,1 olarak yer alıyor.

Kira tarafında Emlakjet ve Endeksa’nın kira raporu, Antalya’da ortalama konut kirasını Ağustos 2026’da 29.306 TL olarak bildiriyor. Aynı raporda Türkiye ortalaması 28.040 TL, yani Antalya ortalamasının altında.

Bu iki rakam da ilan verisidir ve tek bir kaynağa dayanır. Gerçekleşen satış ya da kira bedellerinden farklı olabilirler. Bakacağınız ev bu ortalamadan hem pahalı hem ucuz çıkabilir. Bu yüzden aşağıdaki formülü kendi rakamlarınızla çalıştırmanızı öneririz.

Ortalama değerdeki bir eve ne kadar kredi çıkar?

BDDK tablosu, konut değerine ve enerji sınıfına göre şu azami oranları veriyor:

Konut değeri	A-B sınıfı	C sınıfı	Diğer sınıflar	Kaynak
5 milyon TL’ye kadar	%90	%80	%70
5–7 milyon TL	%80	%70	%60
7–10 milyon TL	%70	%60	%50
10–20 milyon TL	%50	%40	%30
20 milyon TL üzeri	%40	%30	%20

Antalya’nın ortalama konut satış fiyatı 6.132.170 TL olduğundan, örnek evimiz BDDK tablosunda 5–7 milyon TL diliminde kalıyor. Bu dilimde azami oran A-B sınıfı konut için %80, C sınıfı için %70, diğerleri için %60. Kredi tutarını bulmak basit bir çarpma işlemidir: Konut değerini, enerji sınıfınıza denk gelen oranla çarpın. Sonucu burada yazmıyoruz, çünkü evinizin değeri ve enerji sınıfı size özeldir.

Enerji sınıfı düştükçe azami kredi oranı da düşer. Bu da peşinat ihtiyacınıza yansır. Evi seçmeden önce belgedeki sınıfı öğrenmeniz bu yüzden önemlidir.

Bir not daha: Tüketicinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun en az bir konutu varsa oranlar azaltılarak uygulanmaya devam ediyor. Bu uygulamanın devam ettiği BDDK’nın açıklamasında da yer alıyor. Azaltma katsayısını karar metninden okuyamadığımız için burada bir sayı vermiyoruz. Durumunuza göre oranı bankanızdan ya da danışmanınızdan netleştirin.

Kendi taksit ve kira karşılaştırmanızı nasıl yaparsınız?

Yöntem, yazı boyunca kullandığımız mantıkla birkaç adımdan oluşuyor:

• Kredi tutarını bulun: Konut değerini, BDDK’nın dilim ve enerji sınıfına göre belirlediği oranla çarpın.
• Aylık taksiti hesaplayın: Eşit taksitli kredide taksit şöyle bulunur: kredi tutarı × aylık faiz oranı × (bir artı aylık faiz oranı)’nın vade ayı kadar kuvveti ÷ (aynı kuvvet eksi bir). Aylık faiz oranı yerine bankadan aldığınız teklifteki oranı yazın.
• Taksidi kiraya bölün: Ortalama örnek için Antalya’nın ortalama kirasını kullanabilirsiniz. Sonuç, taksidin kiranın kaç katı olduğunu gösterir.

Bu yazıda hesaba sabit bir faiz oranı koymuyoruz. Kendi hesabınızda kullanacağınız oran bir varsayımdır, banka kampanyası değildir. Hesap masraf ve sigortayı içermez. Bu yüzden gerçek aylık yükünüz hesapladığınızdan farklı çıkabilir. Sonuç gelirinize, birikiminize ve seçtiğiniz vadeye göre değişir.

Kira tarafında da ortalamaya takılmayın. Aradığınız bölgedeki gerçek ilan kiralarına bakmak karşılaştırmayı daha anlamlı kılar.

Satın alırken taksit dışında hangi kalemler hesaba girer?

Taşınmazın satışı ve devri tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılır (2644 sayılı Tapu Kanunu md. 26 — mevzuat.gov.tr). Satış işleminde tapu harcı, beyan edilen bedel üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranında alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife — mevzuat.gov.tr). Alıcı olarak bu kalemi peşinat ve masraf bütçenize eklemeniz gerekir.

Emlak vergisi iki eşit taksitte ödenir (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 ve 30 — mevzuat.gov.tr). Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikincisi Kasım ayında ödenir. Meskenlerde bina vergisi oranı binde birdir. Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda %100 artırım ise tapu harcına değil, bina vergisi oranına uygulanır. Evinizin bu kapsamda olup olmadığını ilgili belediyeden teyit etmenizi öneririz.

Kredi aldıktan sonra da esnekliğiniz var. Tüketici, konut finansmanı borcunun tamamını ya da vadesi gelmemiş taksitlerini erken ödeyebilir ve kuruluş faiz ve maliyet indirimi yapmak zorundadır (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 37). Faiz sabitse ve sözleşmede yer alıyorsa erken ödeme tazminatı, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın %1’ini, aşanlarda %2’sini geçemez. Değişken faizde tazminat istenemez.

Kirada kalmak ne kadar güvence verir, fiyat artışı neyi değiştirir?

Kiracı olarak da bazı güvenceleriniz var. Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344 — mevzuat.gov.tr). Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedelini hâkim, hakkaniyete göre belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi davası yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı artırım bildiriminde bulunursa, mahkemece belirlenecek kira yeni dönemden itibaren kiracıyı bağlar. Ayrıca kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirmedikçe sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda ise kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Fiyat tarafına da dengeli bakalım. Antalya’da ortalama konut ilan fiyatı yıllık nominal %24,9 arttı, reel değişim ise -%5,1 oldu. Bu tablo, nominal artışın her zaman reel bir değer kazancına dönüşmediğini gösteriyor. Bu yazı fiyat artışı ya da getiri vaat etmez. Satın almanın olası kazancı kadar, kirada kalmanın sağladığı esnekliği de düşünmenizde fayda var.

Kira geliri düşünüyorsanız

Kısa süreli kiralama planlıyorsanız bilmeniz gereken bir sınır var. Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralamadır ve Kültür ve Turizm Bakanlığından izin gerektirir (7464 sayılı Kanun Resmî Gazete 2/11/2023, sayı 32357). Bu konuda güncel koşulları resmi kurumdan teyit edin.

Kendi tablonuz için nasıl bir yol izlemelisiniz?

Rakamlar kişiye göre değişir. Alım, kredi ya da kiralama kararından önce profesyonel danışmanlık almak değerlidir. Önce formülü kendi rakamlarınızla çalıştırın, ardından sonuçları bir uzmanla birlikte gözden geçirin. Kendi durumunuzu değerlendirmek için WinWin Real Estate Club ile iletişime geçebilirsiniz.

Sonuç

Kira mı kredi mi kararı, yalnızca bir taksit ve kira karşılaştırması değildir. Kredi tutarını konutun değeri ve enerji sınıfı belirler. Mülk sahibi olmanın fiyat hareketi, vergi ve masraf gibi başka kalemleri de vardır. Kirada kalmanın ise esneklik gibi kendine özgü bir yanı bulunur.

Doğru karar, kişinin kendi tablosuna göre verilir. Formülü kendi rakamlarınızla çalıştırın, masraf ve sigortayı unutmayın, ardından sonucu danışmanlıkla birlikte değerlendirin. Sorularınız için WinWin Real Estate Club ile iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Antalya’daki ortalama fiyatlı bir eve ne kadar konut kredisi çıkar?

Ağustos 2026 ilan ortalaması olan 6.132.170 TL, BDDK tablosunda 5–7 milyon TL diliminde kalır ve 29.01.2026 tarihli karar itibarıyla azami kredi/değer oranı enerji sınıfına göre %80, %70 ya da %60’tır. Tutarı bulmak için konut değerini kendi sınıfınıza denk gelen oranla çarpmanız yeterlidir. Değeri başka bir dilime düşen evde oran da o dilimden okunur.

Enerji sınıfı konut kredisi tutarını nasıl etkiliyor?

Aynı değer diliminde sınıf düştükçe azami oran da düşer; 29.01.2026 tarihli karar itibarıyla 7–10 milyon TL’lik bir konutta A-B sınıfı için %70, C için %60, diğer sınıflar için %50 uygulanır. Sınıf, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu kapsamındaki Enerji Kimlik Belgesine göre belirlenir. Bir evi karşılaştırırken belgedeki sınıfı da kıyas listesine eklemeniz ve güncel durumu resmi kurumdan teyit etmeniz tavsiye edilir.

İkinci el eve de sıfır ev kadar kredi çıkıyor mu?

Evet, 29.01.2026 tarihli BDDK kararıyla birinci el–ikinci el ayrımı kaldırıldı. Oran artık yalnızca konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesindeki sınıfa göre belirlendiği için ikinci el evde de aynı tablo okunur. Hesabınızı yaparken evin değerini ve belgesini birlikte inceleyin, güncel durumu resmi kurumdan teyit edin.

Evim varken ikinci ev için kredi oranı değişir mi?

Evet, kendiniz, eşiniz veya 18 yaş altı çocuğunuz adına en az bir konut kayıtlıysa oranlar azaltılarak uygulanır. Kendi durumunuza uygulanacak oranı resmi kurumdan ya da uzmandan teyit edin.

Kirada kalırsam kira artışı nasıl belirlenir?

Yazının yayın tarihindeki mevzuata göre, yenilenen kira döneminde anlaşılan bedel, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Sözleşme beş yıldan uzunsa ya da beş yıl sonunda yenileniyorsa yeni kira yılının bedelini hâkim hakkaniyete göre belirler. Kendi sözleşmenizin koşullarını uzmandan teyit edin.