Antalya’daki Eviniz Kime Kalır? Yabancılar İçin Türkiye’de Miras ve Vergi

“Bana bir şey olursa Antalya’daki evim kime kalır?” Türkiye’de ev almış her yabancı malik, bir gün bu soruyla karşılaşır. Kısa cevap şu: Miras, genel kuralda ölenin millî hukukuna tabidir. Türkiye’deki taşınmazlar, yani Antalya’daki eviniz için ise Türk hukuku uygulanır (MÖHUK md. 20/1) (5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun…). Yani genel kural ölenin millî hukukudur; Türkiye’deki taşınmaz bu kuralın istisnasıdır.

Bu yazı, Antalya’da ev almış yabancı malikler ve aileleri için hazırlandı. Yabancı eşi ya da çocukları olan Türk yatırımcı aileler de aynı soruları sorar. Tapuda miras intikali, veraset vergisi beyanı ve tasfiye hükmü ayrı ayrı işleyen üç süreçtir (GİB Veraset ve İntikal Vergisi Broşürü Eylül 2026, yayın no 617; 2644 sayılı Tapu Kanunu md. 35 son fıkra — mevzuat.gov.tr). Her birinin kendi süresi ve belgesi vardır. Yazıda bu başlıkları sırayla ele alıyoruz.

Bu yazıda

• Antalya’da Yabancıya Geçen Konutlar Neden Bu Soruyu Gündeme Getiriyor?
• Türkiye’deki Evin Mirası Hangi Hukuka Tabi?
• Yabancı Uyruklu Mirasçı İçin Tapu İntikali Nasıl İlerler?
• Yabancılar İçin Veraset ve İntikal Vergisi: İstisna, Beyan Süreleri ve Tarife
• Tasfiye Hükmü Ne Zaman Gündeme Gelir ve Uyruk Sorusu Nasıl Okunmalı?
• Mirasçı Evi Kiraya Vermek İsterse Neye Dikkat Etmeli?
• Avukat Teyidi İçin Hangi Belge ve Soruları Hazırlamalısınız?
• Sonuç

Antalya’da Yabancıya Geçen Konutlar Neden Bu Soruyu Gündeme Getiriyor?

DHA’nın aktardığı veriye göre Antalya’da 2021 ve sonrasında satılan 341.195 konutun 59.549’u yabancılara satıldı. Bu, 5 yılda her 6 konuttan 1’ine karşılık gelir ve veri eylül 2025’e kadardır (Antalya’da son 5 yılda satılan her 6 konuttan 1’ini yabancı aldı). Bu tablodan çıkardığımız sonuç şu: Miras sorusu az sayıda kişiyi değil, geniş bir malik kitlesini ilgilendiriyor.

Antalya’da yabancıya konut satışı 2022’de 21.860, 2024’te 8.223 ve 2025’te eylül sonuna kadar 4.380 oldu. Türkiye genelinde ise 2021’den beri yaklaşık 197.929 konut yabancıya satıldı. Bu seyir, bizim yorumumuzla, miras konusunu yeni alıcılardan çok mevcut malikler için öne çıkarıyor. Bu yüzden yazı bir alım teşviki değil, mevcut maliklere yönelik bir bilgilendirmedir.

Türkiye’deki Evin Mirası Hangi Hukuka Tabi?

Miras ölenin millî hukukuna tâbidir; Türkiye’deki taşınmazlar için ise Türk hukuku uygulanır. Maddeye göre miras ölenin millî hukukuna tabidir; Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında ise Türk hukuku uygulanır. Antalya’daki bir daire, villa ya da arsa bu ikinci kuralın kapsamına girer.

Yabancı bir vasiyetnamenin Türkiye’de geçerli olup olmadığı sık sorulur. Resmî metin şunu söyler: Ölenin millî hukukuna uygun şekilde yapılan ölüme bağlı tasarruflar da geçerlidir (md. 20/4). Bu cümleden “vasiyetiniz Antalya’daki ev için kesinlikle geçerlidir” ya da “geçersizdir” sonucu çıkmaz. Belirli bir vasiyetin evinize ne sonuç doğuracağı, ancak vasiyet incelenerek ve avukat teyidiyle anlaşılır. Vasiyetin şekil ve içerik şartları, saklı pay ve yabancı veraset ilamının tanınması bu yazının konusu değildir.

Kısa bir hüküm daha var: Türkiye’de bulunan mirasçısız tereke Devlete kalır (md. 20/3).

Yabancı Uyruklu Mirasçı İçin Tapu İntikali Nasıl İlerler?

Tapu intikalinde temel belge mirasçılık belgesidir. Bu belgeyi sulh hukuk mahkemesinden ya da noterden alabilirsiniz. Belgeyle birlikte tapu sicilinde miras intikali yapılır.

Burada süre takibi önemlidir. Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikali gerçekleşmezse tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir ve kayıtları elbirliği mülkiyeti olarak tescil eder. Bu nedenle intikali beklemeden başlatmak, süreci kendi planınıza göre yönetmenizi kolaylaştırır.

Mirasa ilişkin bir uyuşmazlık çıkarsa yetkili mahkemeyi MÖHUK md. 43 belirler. Dava, ölenin Türkiye’deki son yerleşim yeri mahkemesinde görülür. Son yerleşim yeri Türkiye’de değilse terekeye dâhil malların bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Mirasçılık belgesi, tapu intikali ve vergi beyanı ayrı ayrı izlenmesi gereken adımlardır.

Yabancılar İçin Veraset ve İntikal Vergisi: İstisna, Beyan Süreleri ve Tarife

Önemli not: Aşağıdaki tutarlar ve süreler yayın tarihindeki mevzuata göre, yalnızca 2026 yılı için verilmiştir ve sonraki yıllara genellenemez.

Türkiye sınırları içinde bulunan malların veraset yoluyla intikali, veraset ve intikal vergisine tabidir. Eylül 2026 tarihli GİB broşürüne göre 2026 yılı için çocuklara ve eşe düşen miras paylarının her biri için 2.907.136 TL istisnadır. Eş tek başına mirasçıysa bu tutar 5.817.845 TL’dir. İstisna altında kalınsa da veraset yoluyla intikalde beyanname verilir. Miras payınız istisna tutarının altında kalsa bile veraset yoluyla intikalde beyanname vermeniz gerekir. Bu yazıda hesaplama örneği vermiyoruz.

Beyan süresi, ölümün gerçekleştiği yere ve mükellefin bulunduğu ülkeye göre değişir:

Ölümün gerçekleştiği yer	Mükellefin bulunduğu yer	Beyan süresi
Türkiye	Türkiye	4 ay
Türkiye	Yabancı ülke	6 ay
Yabancı ülke	Türkiye	6 ay
Yabancı ülke	Ölenin bulunduğu ülke	4 ay
Yabancı ülke	Başka bir yabancı ülke	8 ay

Vergi tarifesi, Eylül 2026 tarihli aynı broşüre göre kademelidir:

• İlk 3.000.000 TL için %1.
• Sonra gelen 7.000.000 TL için %3.
• Sonra gelen 15.000.000 TL için %5.
• Sonra gelen 30.000.000 TL için %7.
• Matrahın 55.000.000 TL’yi aşan bölümü için %10.

Vergi, tahakkuktan itibaren 3 yılda, mayıs ve kasım aylarında 6 eşit taksitte ödenir.

Tasfiye Hükmü Ne Zaman Gündeme Gelir ve Uyruk Sorusu Nasıl Okunmalı?

Tapu Kanunu md. 35/1, yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindiği taşınmazlara sınır koyar. Bu kişilerin edindiği taşınmaz ve sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez. md. 35/1’deki sınırlamalar arasında Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke vatandaşlığı da sayılır.

Maddenin son fıkrası bu yazının ana konusuyla doğrudan ilgilidir. Birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Biz bu hükmü yorumlamıyor, genişletmiyoruz. Tasfiyenin usulü, başvuru süreci ve bedelin nasıl belirleneceği burada yer almaz. Bu konulardaki sorularınız için avukat teyidi alın.

Mirasçı konutu sonradan satmak isterse devir, tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır.

“Belirli bir uyruktan kişi mirasçı olabilir mi?” sorusunu sık duyarız. Bu yazı soruya “evet” ya da “hayır” demez. Resmî metinler şöyle: MÖHUK md. 20, mirasa uygulanacak hukuku belirler. MÖHUK md. 43, uyuşmazlıkta yetkili mahkemeyi gösterir. Tapu Kanunu md. 35 son fıkra ise tasfiye hükmünü içerir. Bir hukuk yayınına göre yabancıların miras yoluyla taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı 2012’de kaldırılmıştır (Yabancıların Miras ve Taşınmaz İntikali). Yine bir hukuk yayınına göre Türkiye ile yapılmış ikili anlaşmalar da ayrıca uygulanabilir (Yabancılar İçin Türkiye’deki Miras Hakları). Bu anlaşmaların içeriğine burada girmiyoruz.

Kendi uyruğunuz ve mirasçılarınızın uyruğu için güncel durumu bir avukatla netleştirin.

Mirasçı Evi Kiraya Vermek İsterse Neye Dikkat Etmeli?

Konutların kullanıcılara en fazla 100 gün süreyle kiralanması turizm amaçlı kiralamadır ve Kültür ve Turizm Bakanlığından izin gerektirir (7464 sayılı Kanun Resmî Gazete 2/11/2023, sayı 32357). Tek seferde 100 günden fazla süreli kiralamalar ise 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır.

Mirasçılar, Akdeniz yaşam tarzı ve kira geliri hedefiyle evi elde tutmak isteyebilir. Kısa süreli kiralamayı düşünüyorsanız önce bu izin şartını bilmeniz gerekir. Güncel koşulları ilgili kurumdan ve uzmanınızdan teyit edin.

Avukat Teyidi İçin Hangi Belge ve Soruları Hazırlamalısınız?

Avukatla görüşmeden önce şu bilgi ve belgeleri toplamanız süreci hızlandırır:

• Tapu kaydı bilgileri
• Varsa mirasçılık belgesi
• Ölümün gerçekleştiği yer ve tarih
• Mirasçıların bulunduğu ülke, çünkü beyan süresini bu bilgi belirler
• Ölenin Türkiye’deki son yerleşim yeri

Avukata şu soruları yöneltebilirsiniz:

• Vasiyet var mı ve ölenin millî hukukuna uygun mu?
• Mirasçıların uyruğu, Tapu Kanunu md. 35/1 sınırları bakımından bir sorun yaratır mı?
• Türkiye ile yapılmış ikili bir anlaşma uygulanır mı?
• İki yıllık intikal süresi ve tasfiye hükmü somut durumda gündeme gelir mi?
• Mirasçı konutu kiralamayı düşünüyor mu?

Avukatla çalışmanın ayrıntıları için yabancı yatırımcılara yönelik emlak avukatı rehberimize bakabilirsiniz.

Sonuç

Antalya’daki evin mirasında belirleyici olan, resmî metinlerin ne dediği ve sürelerin takibidir. Taşınmaz Türkiye’de bulunduğu için Türk hukuku uygulanır. Tapu intikali, veraset vergisi beyanı ve tasfiye hükmü ayrı başlıklardır. Her biri için tarih ve belge takibi gerekir.

Vasiyet, uyruk ve ikili anlaşma gibi kişiye özel konularda bu yazıdan kesin bir hüküm çıkmaz. Avukat teyidi şarttır.

Türkiye’deki taşınmazınız için miras, vergi ve tapu adımlarını önceden bilmek, ailenizin ileride yaşayacağı belirsizliği azaltır. Somut durumunuzu bir avukatla netleştirirken Antalya’daki gayrimenkul yatırımınızı yaşam tarzı ve kira geliri hedefleriniz açısından birlikte değerlendirmek isterseniz WinWin Real Estate Club ile iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancı uyruklu biri Türkiye’deki evini miras bırakırsa hangi ülkenin kanunu uygulanır?

Türkiye’de bulunan taşınmazlarda Türk hukuku esas alınır; bu, yazının yayın tarihindeki mevzuata göre MÖHUK’un miras maddesinden çıkan sonuçtur. Ölenin kendi ülkesindeki hukuk kuralları ise taşınmaz dışındaki mal varlığı açısından ayrıca değerlendirilmelidir, bunun için avukat teyidi almak gerekir.

Mirasçılar ülke dışında yaşıyorsa veraset vergisi beyannamesini ne kadar sürede vermeli?

Süre, ölümün nerede gerçekleştiğine ve mükellefin nerede bulunduğuna bağlıdır; Eylül 2026 tarihli GİB broşürüne göre bu süre 4 ay ile 8 ay arasında değişir. Önce ölüm yerini ve her mirasçının bulunduğu ülkeyi netleştirip sonra süreyi hesaplamak, takvimi doğru kurmanızı sağlar.

Miras tutarı istisnanın altında kalıyorsa beyanname vermek gerekir mi?

Evet, GİB broşürüne göre istisna altında kalınsa da veraset yoluyla intikalde beyanname verilir. 2026 yılı için çocuklara ve eşe düşen payların her biri için istisna tutarı 2.907.136 TL’dir. Evet, istisna tutarının altında kalsanız da veraset yoluyla intikalde beyanname verilir; 2026 için geçerli tutarlar sonraki yıllarda değişeceğinden güncel rakamı vergi dairesinden öğrenin.

Miras kalan evin tapu intikali yapılmazsa ne olur?

Ölümden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde intikal gerçekleşmezse tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi için yargıya başvurabilir ve kayıtları elbirliği mülkiyeti olarak tescil eder. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması zaman alacaksa, bu sürenin başlangıcını baştan not etmeniz yerinde olur.

Mirasla gelen evi hemen satmak mümkün mü?

Mirasçı satmak isterse devir, tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır; noterde satış yapılamaz. Önce tapuda miras intikalinin tamamlanması gerekir; yabancı uyruklu mirasçıların edindiği taşınmaz, uyruk veya alan sınırlamaları dışında kalıyorsa Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde tasfiye edilmesi istenebilir.